房产众筹10房产投资为获得房产增值而投资2019iyiou

2019年05月15日 来源:

依稀记得小时候看过的一个电视剧《老房有喜》,由赵薇和苏有朋主演,抛开具体情节,这部电视剧的大背景是台湾老富商派其孙子苏小鹏来上海收回家族的老房子,因此引起了住在里面的居民不满,于是居民们以各种方式阻拦苏小鹏收回房子,闹出不少误会和笑话,随着误会一一被解开,双方和好终大团圆。(剧情有误请谅解,毕竟当时我才6岁。)

巧合的是这部电视剧推出时正是中国房地产市场化的年(1999年),但当时还没有房产众筹的概念,否则剧情会出现大反转。不过这部电视剧所体现的人们对于老房子的情怀,即使放在今天也是如此。在今天,人们不仅有情怀,而且还愿意为情怀买单。

房产众筹1.0——房产投资,为获得房产增值而投资

房产众筹的概念可追溯至2012年12月8日在美国成立的站Fundrise,该站提供住宅地产、商业地产、旅游地产等各种类型的不动产项目,通过互联聚集起多个投资者,共同投资一处房产,并共同拥有、共同获得房产收益,投资门槛仅为100美元。

在国内,一线城市的楼市依旧火爆是房产众筹兴起的宏观背景,房价高企使得普通投资者望而却步,通过众筹大大降低投资门槛并获得可观收益。早房产以熟人信用为基础,几个相识的人共同投资一处房产,并约定期限,共同分享收益。熟人模式非常有局限性,于是出现了房产众筹平台,这其中也分为开发前和开发后,开发型众筹多为开发商自己策划,具有快速锁定客户和融资两种功能,以2015年4月碧桂园和平安好房合作的众筹建房项目为例,该项目以碧桂园竞得的地块为基础,由平安好房设计成金融产品卖给特定对象(平安好房注册用户)进行认筹,在项目建设过程中,认筹者可以以微开发商的身份参与设计、社区配套设施等过程,实现一定程度上的“定制化”。楼盘完成后,认筹者可以选择直接拥有一套住房,也可以选择转成收益权。收益主要体现在众筹的标的价格远低于楼盘销售价格。

此外,还有“REITs型”众筹,这一类房产众筹针对有稳定现金流,但是整体不可分割、货值高的资产。比如度假地产、养老地产、青年公寓等等。这类项目有稳定的现金流(在运营良好的情况下,有稳定的租金来源),投资者可以获得的收益不仅来自到期变卖房产的增值收益,在期限内还可享受低价(或者免费)入住(或者租用),以及一定年化收益率的租金收益。这种模式为下文所述的房产众筹2.0版本提供了过渡。

两会期间,全国政协委员、住建部专家委员会成员张鸿铭在接受采访时谈到,去库存有两个难点,一是非住宅库存,从2011年施行限购令以后,房地产大量向非住宅(写字楼、商业)投资,这部分非住宅项目的土地性质难以转化,出现严重积压,据估算非住宅库存占用的资金规模约有十几万亿;二是三四线城市的库存,这部分库存是无法通过简单降价来解决的,三四线城市的居民对于房地产投资的兴趣没有一二线城市那么大,库存消减速度较慢。

与库存量增加相对应的是,从2002年房地产众筹诞生起,房产众筹随着房地产市场的演变开始有了一些“变种”。而这些“变种”在一定程度上也是受到消费升级的影响。

房产众筹2.0——空间改造升级,为情怀投资

除了去库存的压力,从1998年起,房地产行业市场化已近20年,不管是一二线城市还是三四线城市,都积累了大量“旧房”面临推倒重建或者改造的选择,改造升级显然是更加节省资源的方式。业内人士称,一般装修(公寓或者办公空间)的周期为7年,而商铺(餐厅、咖啡馆等)的周期更短,只有1~3年就会重新装修一次。改造空间也需要一定成本,不过相比推倒重来的回本周期要短很多,这也为房产众筹提供了肥沃的土壤。

如果说房产众筹早期是依赖一线城市的房价不断攀升而兴起,那么现在的房产众筹又有了新的花样。这些“花样”频出还有一个重要因素,那就是年轻一代(80、90后,一部分70后)逐渐成为消费主力,他们对于生活空间的质量和格调追求更加强烈。这一点从旅游“非标准住宿”行业的火热也可以看出,人们在旅途中越来越希望入住有个性有情怀的民宿客栈,而不是配备标准化设施的星级酒店。而现代人也越来越愿意为自己喜欢的空间投资,为空间所寄托的情怀而买单,在获得收益的同时,还能获得生活消费上的满足,何乐而不为呢?

在去库存和老房升级的大背景下,在消费升级的旺盛需求下,致力于空间升级改造的新式房产众筹应运而生,可以改造的空间有很多:公寓、办公空间、民宿……比如主要做客栈民宿的众筹平台“多彩投”,让普通投资者成为客栈股东,获取定期收益的同时,还提供每年免费体验消费的权益,将投资和旅游结合,其创始合伙人王雪如认为“抓住人性的需求才是方向”,投资者同样也可以是有情怀的消费者。去年9月,多彩投获得雷军青睐,并成功融资千万人民币。项目多为旅游胜地的民宿、特色酒店、度假别墅为主。

而“一米好地”主要以住宅和办公空间为主,对于公寓,众筹方案多为买断公寓的部分租约,主要收益来自租金,房东可以提前将装修资金回收,相当于众筹者帮助房东装修空间,并共同分享后期收益,但房子的产权仍归房东所有。除了公寓,一米好地的众筹项目还涵盖了咖啡厅、创客空间等,以上海的项目为主。

多彩投和一米好地的模式是2C的,而“91投房”基于REITs方式,分为股权和债券两种,股权众筹以2B为主,项目筹款金额较高,认筹者为机构或者公司,拥有对标的物的所有权,在运营过程中有参与权和决定权,预期回报率约30%。债券形式的众筹中,基于数字证券化手段,认筹者可以将自己手中的债权随时转化成物权或者股权,缩短投资期限,提高资产流动性。

版本升级的是对情怀的把握

目前,国内涉及房产众筹的平台有25家左右,包括无忧我房、房宝宝(团贷旗下)、平安好房、搜房、众筹金、京东众筹、安家贷、房金所、91投房等等,但2016年的3个月时间里,并未出现新的房产众筹平台,去年成立的北斗云筹、2013年成立的微投房的页已经无法打开,房产众筹市场一片惨淡已是不争的事实。业内人士认为,造成这种现象的原因是单纯以去库存、建房为目的的房产众筹根本上并未体现众筹的价值,而是为高房价推波助澜。

面对旧房改造、新房去库存,以及结合消费升级的大众需求而出现的2.0版本的房产众筹,或许是房产众筹的又一春天,要问这个领域的市场规模有多大?用“一米好地”负责人的话说,市场规模是无法估计的,这是一个看不到天花板的市场。同样因为市场足够大,平台间的竞争主要不是在谁打倒谁,而是在不断夯实获取优质项目和风险控制的能力。所谓修炼内功,新的模式尤其需要重视。

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